Immobilienkauf durch Ausländer

Staatsangehörige eines EU- oder EFTA-Landes und Ausländer mit Niederlassungs-bewilligung sind hinsichtlich des Erwerbs von Grundstücken den Schweizern gleichgestellt, sofern sie in der Schweiz ihren Hauptwohnsitz oder ein Aufenthaltsrecht haben. Sie können jegliches Grundeigentum erwerben.



Bewilligungsfreier “direkter” Erwerb von Grundstücken

Betriebsstätten-Grundstücke (z.B. Fabrikationsgebäude, Büros, Hotels etc.) können – unabhängig davon, ob zur Eigennutzung oder zu Anlagezwecken – ohne vorherige Bewilligung durch alle Ausländer gekauft werden.

Beim Erwerb von nicht bebautem, Industrie-, Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzung gewidmetem Land ist der Käufer – sofern er als „Person im Ausland“ gilt – jedoch verpflichtet, dieses innerhalb eines Jahres mit einem zonenkonformen Gebäude zu überbauen oder als Betriebsstätten-Grundstück zu nutzen.

Dient ein Grundstück dem Erwerber als Hauptwohnung am Ort seines rechtmäßigen oder tatsächlichen Wohnsitzes, so ist unabhängig davon, woher der Käufer stammt, keine Bewilligung erforderlich.

Für Grenzgänger, die Staatsangehörige eines EU- oder EFTA-Staates sind, ist des Weiteren der Erwerb einer Zweitwohnung in der Region des Arbeitsortes bewilligungsfrei möglich.



Bewilligungsfreie “abhängige” Eigentumsübertragungen

Bewilligungsfreie “abhängige” Eigentumsübertragungen zwischen oder an Personen im Ausland

Bei den nachgenannten Ereignissen oder Sachverhalten sind Eigentumsübertragungen bewilligungsfrei zulässig, und zwar von Schweizern an Ausländer, von Ausländern an Ausländer und von Ausländern an Schweizer. Betroffen sind folgende Übertragungen:

Personen im Ausland haben für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung einzuholen, sofern es sich nicht um die in den Ziffern 2. und 3. dargestellten Transaktionen handelt. Als Personen im Ausland gelten:


► Ausländer (inkl. EU oder EFTA-Bürger) mit Wohnsitz im Ausland;
► Staatsangehörige ohne gültige Niederlassungsbewilligung (nicht EU- oder EFTA-Bürger);
► juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit mit Sitz im Ausland;
► juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit mit Sitz in der Schweiz und in
     denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
► natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, wenn sie ein
     Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.

 

Die Bewilligung wird von der kantonalen Behörde, in deren Amtsbereich sich das Grundstück befindet, erteilt. Bei folgenden speziellen Tatbeständen besteht ein Anspruch auf eine Bewilligung:


► Im Rahmen von Zwangsverwertungen und Liquidationen von belasteten Grundstücken zu Gunsten von in der Schweiz
     zugelassenen Banken und Versicherungen;
► bei Erwerb durch Versicherungsgesellschaften für technische Rückstellungen für das Geschäft in der Schweiz;
► bei Erwerb im Rahmen der Personalvorsorge aus schweizerischen Betriebsstätten;
► bei Erwerb zur direkten Erfüllung eines gemeinnützigen Zweckes;
► bei Erwerb durch Erbe oder Vermächtnisnehmer, der nicht als gesetzlicher Erbe gilt;
► bei Vorliegen eines nachgewiesenen Härtefalles für den Veräußerer (z.B. unvorhersehbare finanzielle Notlage);
► bei Erwerb einer Zweitwohnung bei Bestehen einer außergewöhnlichen Beziehung zum Ort (nur in gewissen Kantonen
     möglich);
► beim Erwerb für sozialen Wohnungsbau (nur in gewissen Kantonen möglich).

 

Der Erwerb einer Ferienwohnung durch eine natürliche Person (keine Gesellschaft) ist unter Anrechnung an das kantonale Kontingent bewilligungsfähig, sofern sie sich in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort befindet. Die Wohnfläche und die Grundstücksfläche werden in der Regel beschränkt (ca. 200 m2 Wohnfläche und 1.000 m2 Grundstücksfläche). Ferienwohnungen dürfen periodisch vermietet werden; der Erwerber muss sie jedoch jederzeit selbst als Ferienwohnung benutzen können.


Der öffentlich zu beurkundende Grundstückskaufvertrag ist grundsätzlich am Ort der gelegenen Sache nach schweizerischem Recht abzuschließen.

 

Indirekter Immobilienerwerb

Auch der indirekte Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland wird beschränkt. Ein solcher liegt vor, wenn Personen im Ausland Anteile von Immobiliengesellschaften oder Immobilienanlagefonds erwerben. Der indirekte Erwerb kann ebenfalls bewilligungspflichtig sein.

Werden Anteilsscheine von Immobilienanlagefonds regelmäßig auf dem Markt gehandelt, entfällt die Bewilligungspflicht. Falls Anteilsscheine nicht regelmäßig gehandelt werden und der Anteil an Wohneigentumsgrundstücken mehr als ein Drittel der Aktiva ausmacht, wird der Erwerb von Anteilen bewilligungspflichtig.


Beim Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften können drei Varianten unterschieden werden:


► Nicht börsenkotierte Anteile von Immobiliengesellschaften: Der Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, deren Zweck der Erwerb von Wohngrundstücken in der Schweiz ist (sog. Wohnimmobiliengesellschaft), welche nicht an einer Schweizer Börse kotiert sind, ist bewilligungspflichtig.

► Börsenkotierte Anteile von Immobiliengesellschaften: Durch eine Gesetzesänderung, welche am 1. April 2005 in Kraft getreten ist, ist der Erwerb von Anteilen von Wohnimmobiliengesellschaften durch Personen im Ausland bewilligungsfrei, falls die Anteile an einer Schweizer Börse kotiert sind.

► Holdinggesellschaften: In Bezug auf die Bewilligungspflicht wird die ganze Gruppe als einheitliche Gesellschaft betrachtet. Wenn sich die Gruppe bezüglich ihrer gesamten Aktiva als Immobiliengesellschaft mit einem Bestand von mehr als einem Drittel bewilligungspflichtiger Grundstücke in der Schweiz    erweist, ist ein Anteilserwerb bewilligungspflichtig.


Ausländische Bank finanziert

Die Finanzierung von Wohngrundstücken in der Schweiz durch ein ausländisches Bankinstitut ist lediglich eingeschränkt möglich. Nur falls sich die Fremdfinanzierung im für die schweizerischen Verhältnisse verkehrsüblichen Rahmen bewegt und eine Schweizer Bank dem gleichen Schuldner eine zumindest ähnliche Finanzierung offerieren würde, entfällt grundsätzlich eine Bewilligungspflicht.


Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass weit gehende Erwerbsmöglichkeiten für Ausländer in der Schweiz vorhanden sind. Eine vorgezogene Prüfung gemäß Bewilligungsgesetz ist aber im Einzelfall empfehlenswert.









 

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